マンションの修繕積立金と修繕積立基金と管理準備金の違いについて

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マンションの修繕積立金と修繕積立基金と管理準備金の違いについて」

 

1.マンション購入時の似たような名目の費用について

 

はじめて新築マンションを購入する時にかかってくる費用の名で「修繕積立金」「修繕積立基金」「管理準備金」などの

ワードを耳にする事があると思いますが、この違いがよくわからないという方が多いようです。

 

マンションの購入を検討している方からこの費用についての質問を受けることが多いのですが、

「管理費」「管理準備金」「修繕積立金」「修繕積立基金」と似たような名目の費用があるのでピンとこなかったり、

なんで必要なのかわからないという方もいるようです。

 

 

不動産投資などで賃貸に出す事を検討している方は、経費の計上について、税務上の処理などが気になるので知りたいという方も増えています。

【多く寄せられる質問】

・修繕積立金、修繕積立基金、管理準備金の違いがよくわからないのですが?

・新築マンションを購入した場合には購入時に一時金のような扱いで修繕積立金を支払うのですが

中古の場合でも支払いは必要でしょうか?

・マンションを売却する場合には、修繕積立基金は戻ってくるのでしょうか?

・不動産投資としてマンションを購入した場合の会計処理がよくわからないのですが?

 

マンションの管理費等として毎月、口座振替される「管理費」「修繕積立金」これについては理解している方も多いと思います。

 では、わかりにくい「管理準備金」や「修繕積立基金」はどのような費用なのかみていきましょう。

 

 

◎管理準備金とは

新築マンションの引き渡し受けると、管理もスタートし居住もできます。売買代金の決済後のお金の流れは、

仲介業者より売買代金は売主へ、管理費等(管理費、修繕積立金、管理準備金、修繕積立基金)は管理会社へ振り込まれます。

 

実際には管理会社は振り込みを待たずに引き渡し時から管理を開始していなければならないのですが、

最初に管理をするための費用などに管理準備金が充てられます。

 

住戸によって決済日は異なりますし、引き渡し前から消耗品の発注、管理人の募集、採用、火災保険の契約、

点検業者との契約などを進めておかなければならず、新築マンションの共用部分には清掃道具や消耗品などが

何もない状態ですので、引き渡し時に管理を始められるように、管理にかかる費用が最初に必要になってきます。

(管理準備金がない場合もあります)

◎修繕積立基金とは

修繕積立基金とは新築マンションの購入時に支払う費用の一つですが、毎月引き落としになる修繕積立金とは別になります。

 

 

将来の計画修繕の費用に充当するために、一括で支払います。売却しても返却はされませんので、

中古でマンションを購入した場合には、通常は修繕積立金基金を支払う事はありませんし、売却をしても返還はされません。

(修繕積立基金がない場合もあります)

2.マンションを貸す場合の不動産投資の経費について

 

不動産投資をする目的でマンションを購入する方も増えてきていますが、不動産投資では、家賃収入などの

収入から経費を差し引いたものが不動産所得として残ります。

 

損益通算をする場合に、どんな科目がいくら経費を計上できるかのか、把握しておきたいと思いますので一般的に

経費にできる費用をまとめてみました。

 

【一般的に経費にできる費用】

・印紙税

・登記費用

・仲介手数料

・取得費(不動産取得税も含む)

・ローンの利息

・部屋の募集費用など

・固定資産税

・減価償却費

・損害保険料

・消耗品

・管理費など

 

・修繕積立金など

 

日本不動産協会(引用)

マンションの管理組合に支払う修繕積立金等の所得税計算上の取扱いについて より引用

 

(2)支払年分の必要経費に算入できる場合

 修繕積立金はマンションの区分所有者となった時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならないものであり、

管理規約において納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り、区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的です。

(マンション標準管理規約(単棟型)(国土交通省60 条5 項)

 

このため、返還されない修繕積立金を支払ったにもかかわらず支払った年の必要経費に算入できず、

実際に修繕を行った年まで必要経費への算入を待たないといけないというのは、実情に合わないといえます。

 

 そこで、国税庁では「質疑応答」において、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、

次の事実関係の下で行われている場合には、前述(1)にもかかわらず、その修繕積立金について、その支払期日の属する

年分の必要経費に算入しても差し支えないとしています。

 

 ①区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること。

 ②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。

 ③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと。

 ④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。

 

3.新築マンション購入時に支払う修繕積立基金の取扱い

 個人が賃貸目的のため新築マンションを購入し、その購入時に管理組合に修繕積立基金を支払った場合には、

前述1.(3)②の具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないため、原則、その支払額は支払年分の

必要経費に算入されず、実際に修繕が行われたときに、その費用の額に充てられた部分の金額が、その修繕等が完了した年分の

修繕費として必要経費に算入されることになります。

 

 ただし、修繕積立基金の支払が前述2.(2)の修繕積立金と同様の事実関係の下で行われている場合は、継続適用を要件として、

修繕積立基金の額の計算の基礎となった長期修繕計画の対象期間の経過に応じて、期間按分計算により必要経費に算入することも認められます。

 

※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

 

 

不動産を購入した初年度は、登記費用や印紙税、登録免許税、火災保険料などがかかります。

不動産を購入した初年度には特に計上できる科目が多いので、しっかりと節税対策をしていきましょう。

 

 

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